Résumé : Dans cet article, nous allons voir comment transformer un mauvais investissement immobilier en un bon investissement. Les sujets abordés comprennent les signes d’un mauvais investissement immobilier, les qualités d’un bon quartier dans lequel investir, ce qui fait un bon investissement immobilier et quatre règles d’investissement immobilier à suivre.

Introduction

Les leçons tirées d’un mauvais investissement immobilier peuvent être inestimables. Mais si vous aviez la possibilité d’éviter les erreurs qui vous ont conduit à un mauvais investissement en premier lieu, je suis certain que la plupart d’entre nous en profiteraient.

Dans cet article, vous apprendrez les signes avant-coureurs d’un mauvais investissement, ainsi que ce à quoi ressemble un bon investissement immobilier. Nous partagerons également des conseils pour les investisseurs, quatre règles fondamentales de l’investissement immobilier, comment transformer un mauvais investissement en un bon et savoir quand couper vos pertes.

Signes d’un mauvais investissement immobilier

Comprendre les signes d’un mauvais investissement immobilier est la première étape pour le retourner. Les signes d’alerte suivants vous montreront ce qu’il faut éviter et pourquoi.

Les chiffres ne s’additionnent pas

  • Prix : Lorsque le prix de votre immeuble de placement n’est pas proche des propriétés comparables dans le voisinage.
  • Equité : Lorsqu’il n’y a pas assez d’équité dans la propriété pour se permettre une stratégie de sortie et un profit.
  • Loan-to-Value (LTV) : Lorsque vous empruntez trop sur un bien immobilier, y compris les coûts d’achat, les réparations et autres dépenses. Un LTV solide permet de s’assurer que vous n’empruntez pas trop.
  • Valeur après réparation (ARV) : Lorsque vous n’avez pas assez de réserves de liquidités après que les réparations nécessaires ont été effectuées pour vendre la propriété et voir un retour sur investissement positif.
  • Retour sur investissement (ROI) : Lorsque vous ne pouvez pas tirer profit de la propriété, il est temps de vous retirer…

La propriété est mal située

Lorsque nous parlons de l’importance de l’emplacement et des quartiers dans l’immobilier, il est important de noter que vous ne pouvez pas simplement acheter une propriété dans une zone généralement  » bonne « . Les investisseurs qui ne font pas preuve de diligence raisonnable peuvent se retrouver propriétaires d’un bien dans un marché en dépréciation, avec une faible demande de location et des taux de vacance élevés. Il y a beaucoup de facteurs à prendre en compte pour déterminer si un immeuble de placement potentiel est bien situé ou non. Ci-dessous, je vais partager cinq qualités d’un bon quartier pour investir.

La propriété est sur le marché depuis longtemps

Les investisseurs immobiliers, en particulier les débutants, peuvent trouver une propriété qui semble être une bonne affaire et vouloir sauter dessus tout de suite. Cependant, si une propriété est sur le marché depuis plus de six mois, il y a de fortes chances que d’autres investisseurs s’y soient déjà intéressés. Ce qui signifie qu’il y a probablement une raison pour laquelle la propriété n’a pas encore été vendue.

La propriété nécessite beaucoup de réadaptation, de réparations ou d’entretien

Quand un investissement immobilier semble bon sur le papier et que tous les chiffres s’additionnent, cela peut sembler être une évidence d’acheter la propriété. Cependant, après avoir creusé un peu plus profondément, vous pouvez découvrir que la propriété a de sérieux dommages structurels ou des problèmes avec les fondations.

Pour les propriétés locatives, si la plomberie, l’électricité et le toit nécessitent une attention et des réparations fréquentes, les investisseurs peuvent finir par dépenser beaucoup plus de temps et d’argent que cela n’en vaut la peine.

Mauvais financement

L’une des plus grandes erreurs des nouveaux investisseurs immobiliers est d’obtenir un mauvais financement pour acheter une propriété. Les prêts avec des taux d’intérêt élevés peuvent manger votre cash-flow et mettre votre investissement sens dessus dessous. Le financement va littéralement faire ou défaire vos investissements immobiliers.

Le vendeur retient des informations

Il existe un certain nombre de signes d’alerte de crédibilité du vendeur que les investisseurs immobiliers peuvent négliger. Si la personne ou l’organisation qui vend la propriété n’est pas franche avec l’information ou hésite à retenir des détails importants, c’est un drapeau rouge. Ils essaient probablement de cacher quelque chose et si vous ne faites pas confiance au vendeur, vous pouvez compter sur des coûts et des problèmes imprévus.

Par exemple, si un vendeur offre une sorte d’incitation à renoncer à l’inspection, c’est mauvais signe.

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Qu’est-ce qui fait un bon investissement immobilier ?

Il n’existe pas de critères universels pour savoir ce qui fait exactement un « bon » investissement immobilier. Cependant, il existe plusieurs facteurs à prendre en compte pour aider à déterminer un « bon » investissement immobilier d’un « mauvais ». Voici les facteurs qui ont un impact sur un investissement immobilier, en commençant par les cinq qualités d’un bon quartier.

5 Qualités d’un bon quartier dans lequel investir

L’endroit où vous choisissez d’acheter est peut-être le facteur le plus important pour un bon investissement immobilier. L’emplacement de votre propriété déterminera les types de locataires que vous attirerez ainsi que votre taux de vacance. Si le taux de vacance dans votre quartier est élevé, vous risquez d’avoir du mal à remplir la location car la demande est faible. Faites vos devoirs et explorez exactement ce que ce quartier a à offrir et ce qui peut lui manquer.

Voici trois caractéristiques d’un quartier de qualité dans lequel vous pourriez éventuellement investir :

1. L’habitabilité et les commodités

Faites une promenade à pied ou en voiture dans le quartier dans lequel vous cherchez à acheter. Vérifiez les parcs, les transports publics, les écoles, les gymnases, les restaurants, les cafés ou tout ce qui peut attirer les locataires. Cherchez à acheter des biens locatifs dans des zones vivables, avec un accès facile à l’autoroute ou des arrêts de transport en commun à proximité, et une belle offre de commodités.

2. Faible taux de vacance dans le quartier

Un quartier qui présente des taux de vacance élevés est un signe caractéristique d’un  » mauvais  » investissement. Je ne crois pas qu’un investisseur achèterait sciemment une propriété dans une zone où le taux de vacance est élevé. S’il n’y a pas assez de demande de location pour remplir votre propriété de locataires, il peut être très difficile de transformer votre investissement immobilier en un bon investissement. Recherchez des quartiers où la demande locative est élevée, ce qui entraîne un faible taux de vacance.

Conseil aux investisseurs : Vous pouvez trouver le taux d’inoccupation moyen d’une zone auprès du Bureau du recensement, d’un agent immobilier ou de gestionnaires de propriété/bailleurs.

3. Locataires de qualité

Les investisseurs doivent savoir quels types de locataires leur propriété locative potentielle pourrait attirer. Si vous achetez dans un quartier proche d’une université, les étudiants constitueront probablement la majeure partie de votre bassin de locataires. Les demandes de location peuvent être faibles pendant l’été, ce qui est un facteur important à considérer.

Généralement, nous avons constaté que les locataires de la plus haute qualité cherchent à louer des maisons unifamiliales. Ces types de locataires sont généralement des locataires à long terme, souvent avec une famille, qui ne sont pas prêts à acheter une maison, mais ne veulent plus vivre dans une maison multifamiliale. Faire appel et trouver des locataires de qualité et à long terme permettra aux investisseurs d’économiser tellement de temps, d’argent et de stress, en évitant les dépenses de renouvellement fréquentes et les vacances.

4. Bonnes écoles

Si votre bassin de locataires cible comprend des maisons de taille familiale, les investisseurs doivent tenir compte de la qualité des écoles locales. L’absence de bonnes écoles dans la région ne doit pas nécessairement être un facteur de rupture de l’affaire, mais c’est un autre facteur à prendre en compte, notamment parce qu’il peut affecter la valeur de votre investissement au moment de la vente.

5. Faible taux de criminalité

Même les quartiers d’apparence agréable peuvent avoir un taux de criminalité élevé. Effectuer votre diligence raisonnable est essentiel pour un bon investissement immobilier. Cela devrait inclure une visite au poste de police local ou à la bibliothèque publique pour avoir une idée des taux de criminalité dans les différents quartiers de votre zone d’investissement. Regardez les taux de vandalisme, de crimes graves, de petits crimes et si le taux d’activité criminelle globale est en augmentation ou en diminution.

Marché de l’emploi fort

Les marchés avec une forte croissance de l’emploi et des opportunités d’emploi attirent plus de locataires. Prêter attention aux grandes entreprises qui s’installent dans la région provoquera un afflux de travailleurs et maintiendra la demande de location élevée. Cela peut également entraîner une hausse ou une baisse des prix des logements, en fonction du type d’entreprise qui s’installe. Le Bureau des statistiques du travail ou une bibliothèque locale dispose des taux de la région pour la disponibilité des emplois.

Potentiel de développement futur

L’une des choses que nous regardons avant d’acheter dans n’importe quel marché immobilier est les futurs projets de développement. Si vous remarquez que beaucoup de constructions se produisent, c’est un bon signe d’un marché en croissance. Un marché en croissance signifie généralement que les valeurs immobilières et les loyers devraient également suivre une tendance à la hausse. Pour obtenir des informations sur les nouveaux développements à venir, consultez le service d’urbanisme municipal local.

Conseil aux investisseurs : Pendant que vous recueillez des informations sur les futurs développements dans la région, assurez-vous d’être également au courant de tout nouveau développement qui pourrait potentiellement nuire à la valeur des propriétés environnantes. Les nouveaux lotissements, par exemple, pourraient faire concurrence à votre propriété.

Flux de trésorerie & potentiel de croissance

Un facteur qui a un impact négatif sur un investissement immobilier est de ne pas faire tourner les chiffres avec précision. Pour les investisseurs qui recherchent des flux de trésorerie, si une propriété n’a pas déjà des flux de trésorerie, elle peut ne pas être un bon investissement pour vous. Une autre qualité d’un bon investissement immobilier est qu’il génère des revenus locatifs à long terme.

Conseil aux investisseurs : Comprenez le potentiel de croissance future et la direction que prennent les valeurs immobilières pour déterminer si une propriété sera rentable ou non. Vérifiez les loyers moyens de propriétés comparables dans la région pour obtenir une estimation plus précise de ce que vous pouvez demander aux locataires.

Etat solide de la propriété

Les nouveaux investisseurs ont tendance à largement sous-estimer à quel point l’état d’une propriété peut avoir un impact sur leurs investissements. Par exemple, une propriété peut être laide et désuète, mais avoir des fondations solides et être structurellement saine. Vous pouvez assez facilement augmenter la valeur d’une propriété avec quelques améliorations cosmétiques.

Pour déterminer l’état général d’une propriété et avoir une meilleure idée de l’impact financier potentiel, considérez ce qui suit :.

  • Age de la propriété
  • Qualité de la structure
  • Mises à jour antérieures
  • Coût de la rénovation
  • Coût des réparations nécessaires
  • Délai pour que la propriété soit  » prête à louer « 
  • Coût de l’entretien courant

Conseil aux investisseurs : Les facteurs ci-dessus aideront les investisseurs à estimer les dépenses, liées à la fois aux rénovations initiales et à l’entretien continu, et à déterminer plus précisément s’il s’agit d’un bon investissement immobilier générateur de liquidités.

Excellente gestion immobilière

Un investissement immobilier est seulement aussi bon que la gestion de la propriété. Trouver un excellent gestionnaire de propriété vaut son pesant d’or. Et les dépenses de gestion immobilière sont déductibles des impôts pour les propriétaires de biens locatifs. Donc, si vous envisagez de gérer la location vous-même, pensez à payer quelqu’un d’autre pour s’occuper de ce qui suit :.

  • Trouver des locataires de qualité
  • Maintenir la propriété remplie
  • Collecter le loyer
  • Réparations
  • Entretien quotidien

Conseil aux investisseurs : Trouvez un bon gestionnaire immobilier avant l’achat pour éviter de vous démener pour en trouver un après coup.

Comprendre la valeur de la propriété

Bien sûr, la valeur d’une propriété est importante. Mais ce qui est encore plus important, c’est de prêter attention à la valeur de la propriété par rapport à ce que vous payez pour elle.

Comprendre les tendances du marché

Comprendre les tendances du marché immobilier peut être délicat parce que, eh bien, ce sont des tendances. Et si les tendances donnent une idée de la direction probable du marché, il n’y a pas de science exacte pour prédire des marchés en constante évolution.

Ayant dit cela, la compréhension des facteurs qui ont un impact sur la santé d’un marché devrait toujours soutenir les tendances projetées. Les facteurs suivants auront un impact positif sur un marché immobilier :.

  • Des développements à venir
  • Les efforts de revitalisation
  • Croissance de la population
  • Croissance des emplois et des salaires

Autres facteurs ayant un impact sur un investissement immobilier

Des facteurs supplémentaires à prendre en compte avec votre bien d’investissement immobilier incluent l’impact des taxes foncières et les coûts d’assurance pour les zones de catastrophes naturelles à haut risque. Gardez ces facteurs à l’esprit et déterminez dans quelle mesure ces coûts réduiront votre retour sur investissement.

Impôts fonciers

Des impôts fonciers plus élevés ne sont pas toujours une mauvaise chose. Surtout si votre propriété se trouve dans un excellent quartier qui attirera des locataires à long terme. Mais il y a aussi des zones vraiment merdiques où les taxes foncières sont élevées. Il existe des informations fiscales disponibles au bureau d’évaluation de la municipalité locale pour savoir si les taxes foncières sont susceptibles d’augmenter dans les années à venir.

Les taxes foncières ne sont pas un problème.

Conseil aux investisseurs : Si une ville est en détresse financière, les hausses d’impôts peuvent détruire toute chance de produire des revenus locatifs.

Catastrophes naturelles

Le coût de l’assurance réduira vos rendements, vous devez donc savoir combien vous devez vous attendre à payer. Si votre immeuble de placement est situé dans une zone à haut risque, c’est-à-dire sujette aux tremblements de terre, aux inondations, aux ouragans, aux tornades, etc…, les coûts d’assurance pourraient crever le plafond.

Investissement immobilier intelligent : Transformer un mauvais investissement immobilier en un bon

Pour éviter de vous retrouver dans un mauvais investissement immobilier, respectez ces règles de base de l’investissement immobilier.

Quand vendre un bien d’investissement

Il n’est pas toujours possible de transformer un mauvais investissement immobilier en bon investissement. Parfois, il est préférable de reconnaître quand il est temps de couper vos pertes et de vendre un immeuble de placement. Dans le cas où vous êtes confronté à l’un des scénarios suivants, il est peut-être temps de vendre la propriété et de passer au prochain investissement.

Conclusion

Comment transformer un mauvais investissement immobilier en un bon investissement commence par reconnaître les signes avant-coureurs d’un mauvais investissement. Bien que les investisseurs ne veuillent jamais se retrouver avec un mauvais bien locatif, il existe des moyens de retourner un investissement ou d’éviter entièrement de faire les erreurs qui vous ont mené là pour commencer. Plus vous avez d’informations avant d’acheter un immeuble de placement potentiel, plus vous êtes en mesure de prendre une meilleure décision.

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